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お役立ち情報 不動産個人売買の落とし穴…私道負担

私道負担とは

不動産の物件情報などに出てくる「私道負担」という表記ですが、実は複数の意味があるのをご存知ですか。
それは後述するとして、まず基本として、私道を負担しているとはどのようなことを意味しているのでしょうか。
例えば物件情報にはこんな感じで表記されています。

土地面積 41.23㎡(公簿)
私道負担 あり:4.56㎡

上記の場合、売買対象の土地面積は41.23㎡で、その数値の根拠は公簿すなわち登記簿に記載された数値ということになります。そして、この物件には私道負担があり、その面積は4.56㎡だということです。

(土地面積)―(私道負担)=正味面積

さてこの場合、私道負担の4.56㎡は土地面積の41.23㎡に含まれるのでしょうか。
実はこの点は物件情報を載せている業者や媒体によって表記が異なっており不明瞭な状況です。とはいえ、基本的には含まれていると考えた方がよいと思います。

つまり、41.23㎡の土地に4.56㎡の道路(私道)が含まれており、道路を除いた正味面積は36.67㎡(41.23-4.56)しかないということになります。

じぶんの土地なのに道路って!?

では、土地に道路が含まれているとはどういう意味なのでしょうか。
その根拠は建築基準法にあります。同法が、建物の敷地は幅4m以上(一部例外あり)の道路に対し2m以上接していなければならないと定めているからです。しかし、現実には4m未満の道路に面する土地にも住宅がたくさん建っていますよね。
実際には4m未満でも建物を建てることができます。どういうことかと言いますと、既存の道路が4m未満なら自分の土地を足して4m以上を作り出せばよいからです。

具体的に言います。
既存道路が4m未満なら自分の土地を道路として提供し4mを作ればよいのです。(既存が3mなら中心からは1.5mあります。この時、道路の両側に敷地があるなら道路の中心から公平に2mずつ道路を負担すべきなので50cm提供すればOK。一方が河川などの場合は丸々1mを提供しなければいけません)

これを既存道路からみると道路の端から敷地をさがらせることになるので私道負担を道路後退(=セットバック)と呼んだりすることもあります。例えば、敷地が3m道路に5m接しており、50cmのセットバックが必要なら、5m×50cm=2.5㎡ですので私道負担は2.5㎡ということになります。

私道負担の実態

このような私道負担ですが、建築基準法上は道路でありながら、それは図面上で示されているだけで実際に道路として提供することまでは求められていないのが実態です。ですので、私道負担部分は現実には駐車や駐輪スペースなど所有者の敷地の一部として一体的、専属的に利用されており、私道負担部分を整備し分筆して道路として提供しているケースは殆どないと言ってよいでしょう。その結果、多くの場合、私道負担面積は登記面積に含まれることになります。

建替え時は注意!

このように、私道といっても結局はじぶんの敷地として事実上利用できてしまいます。しかし、建替えの時には注意が必要です。なぜなら、建替えにあたっては建ぺい率や容積率など建築基準法上の規制を受けるのですが、この時、私道部分は建物敷地としてカウントすることはできません。実際には敷地の一部として利用していてもです。

角地などでは私道負担が大きく土地面積80㎡に対して私道負担が25㎡というケースも散見されます。このケースでは正味面積は55㎡ですので建てられる建物の大きさもそれに伴い大幅に減ってしまいます。特に、建替え目的で不動産を個人売買する場合は要注意。土地面積から計画建物を計算したはずが、実は私道負担が含まれて正味面積で計算すると計画建物が建てられないなんてことになると大変です。

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なお、私道負担は上記のような本来的場合とは別に、宅地開発時に開発業者が宅地とは別に道路を整備、分筆し宅地に面する部分をそれぞれの宅地所有者にセットで帰属させるケースを指す場合もあるようで、その場合は当然ですが土地面積に私道負担は含まれないことになります。

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